부동산담보신탁계약서

위탁자            (이하 “갑”이라 함)는 별첨1 기재의 부동산(이하 “신탁부동산”이라 함)을 수탁자 주식회사 하나자산신탁(이하 “을”이라 함)에 신탁하고 “을”은 이를 인수함에 있어 다음과 같이 부동산담보신탁계약(이하 “신탁계약”이라 함)을 체결한다.

제1조 (신탁목적)

이 신탁계약은 신탁부동산의 소유권 관리와 “갑”이 이행하여야 할 책임 및 채무자가 부담하여야 할 채무를 보장하기 위하여 “을”이 신탁부동산을 보전․관리하고 채무 불이행시 환가․정산하는데 그 목적이 있다.

제2조 (신탁기간)

① 신탁기간은 별첨 2의1과 같다.

② 제1항의 신탁기간 종료전에 우선수익자의 요청 등에 의하여 신탁부동산을 처분한 경우에는 매수인에게 소유권이전 등기를 마친 때에 이 신탁계약이 종료되는 것으로 본다.

제3조 (수익자)

① 이 신탁계약에서 수익자는 별첨2의2와 같이한다.

② “갑”은 “을”의 승락을 얻어 수익자를 추가 지정하거나 변경할 수 있다.

제4조 (신탁의 원본)

신탁의 원본은 신탁부동산 또는 그 물상대위로 취득한 재산, 신탁부동산의 처분대금 및 처분절차와 관련하여 발생되는 위약금 등 신탁재산에 속하는 금전의 운용에 의하여 발생한 이익, 기타 이에 준하는 것으로 한다.

제5조 (신탁의 수익)

신탁의 수익은 신탁부동산으로부터 발생하는 임대료 등 기타 이에 준하는 것으로 한다.

제6조 (수익권증서)

① “을”은 “갑” 또는 우선수익자의 요청이 있는 경우에 이 신탁계약을 증명하기 위한 수익권증서를 발행하여 교부할 수 있다.

② “을”은 신탁부동산에 대한 신탁등기 및 보험가입을 완료한 후에 신탁부동산 가격 내에서 수익권증서를 발행한다.

③ 신탁기간 중 “갑”이 우선수익자를 추가 지정하여 “을”에게 수익권증서의 발급을 요청하는 경우에 “을”은 신탁부동산의 잔존 담보가격내에서 우선수익자가 요구하는 금액으로 수익권증서를 발행할 수 있다. 이때 신탁원부 등 기재내용 변경에 따른 일체의 비용은 “갑”이 부담한다.

④ “갑”이 우선수익자를 변경 지정하고자 하는 경우에는 후순위 우선수익자의 동의가 있는 경우에 한하여 기발행된 수익권증서를 회수하고 변경된 수익권증서를 재발행할 수 있다. 이때 신탁원부 등 기재내용의 변경에 따른 일체의 비용은 “갑”이 부담한다.

⑤ 우선수익자가 다수인 경우의 신탁원본 교부순서는 수익권증서에 기재되어 있는 순위에 의한다.

⑥ “갑”은 수익권증서를 신탁목적에 적합하도록 사용하여야 하며, “을”의 동의 없이는 이를 타인에게 양도하거나 담보의 목적으로 질권설정 등 처분행위를 할 수 없다.

제7조 (우선수익자의 수익권)

① 우선수익자가 갖는 수익권의 범위는 “을”이 발행한 수익권증서를 근거로 한 우선수익자와 채무자(별첨2의3)간의 여신거래로 발생하여 증감 변동된 우선수익자의 원금 및 이자(연체이자 포함)에 한한다.

② 우선수익자는 “을”이 발행하는 수익권증서에 기재된 별첨 2의4 금액을 최고한도로 하여 이 한도 내에서 수익을 얻을 권리가 있다.

③ 신탁원본에 대한 우선수익자의 수익권은 “갑”의 수익권보다 우선한다.

④ 우선수익자가 갖는 수익권의 유효기간은 이 신탁계약에 의한 우선수익자의 채권발생일로부터 신탁계약 종료일까지로 한다.

⑤ 우선수익자는 “을”의 사전동의 없이는 신탁 기간 중 우선수익자의 지위를 타인에게 양도 또는 명의변경하거나 수익권에 대하여 질권의 설정 등 기타 처분행위를 할 수 없다.

⑥ “갑” 및 그 승계인은 우선수익자의 지위를 가질 수 없다.

⑦ 신탁부동산의 처분정산시, 선순위 우선수익자의 채권이 소멸한 경우에는 차순위 우선수익자의 순위가 승진한다.

제8조 (신탁부동산의 소유권이전 및 신탁등기)

① “갑”은 신탁계약 체결 후 지체없이 신탁부동산의 소유권이전 및 신탁내용을 공시하기 위하여 신탁등기에 필요한 제반서류를 “을”에게 제공하여야 한다.

② 제1항의 등기에 소요되는 일체의 비용은 “갑”이 부담한다.

제9조 (신탁부동산의 보전관리 등)

① “갑”은 신탁부동산을 사실상 계속 점유․사용하고, 신탁부동산에 대한 보존․유지․수선 등 실질적인 관리행위와 이에 소요되는 일체의 비용을 부담한다.

② “갑”은 “을”의 사전 승낙이 없는 경우에는 신탁부동산에 대하여 임대차, 저당권설정, 전세권설정 등 소유권을 제한하는 행위나 신탁부동산의 현상을 변경하는 등의 방법으로 가치를 저감하는 행위를 하지 못한다.

③ “갑”은 신탁부동산의 멸실․훼손 등 사고가 발생하거나 발생이 예상되는 경우에는 지체 없이 이를 “을”에게 통지하여야 한다.

④ “갑”은 신탁부동산의 가치보전 및 처분에 필요한 “을”의 재산관리 행위를 용인하여야 한다.

⑤ “을”의 재산관리 기간은 이 신탁계약이 존속하는 기간으로 하며, 신탁기간이 연장 또는 단축되는 경우에도 또한 같다.

제10조 (임대차 등)

① 신탁계약 체결 전에 “갑”과 임차인간에 체결한 임대차 계약은 그 상태로 유효하며 “갑”은 임대차계약서 사본을 첨부한 임대차확인서를 “을”에게 제출하여야 한다. 단, 임대차계약상 임대인의 명의를 “을”로 갱신하고 임대차보증금을 “갑”과 “을”간에 인수․인계하는 경우에는 임대인의 지위를 “을”이 승계하는 것으로 한다.

② 제1항의 경우 임대보증금 외에 임차인이 “갑”에게 지급하는 임료가 있는 때에도 그 임료는 “갑”이 계속 수납하며 신탁 기간 중 임대차계약이 종료되거나 중도에 해지되는 경우의 임대차보증금 반환의무는 “갑”이 부담한다. 그러나 상기 제1항 단서에서  임대인의 지위를 “을”이 승계하는 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 신탁 기간 중 임대차계약기간의 만료 또는 임대차계약의 해지 등으로 인하여 임대차계약을 갱신하거나 새로운 임대차계약을 체결하는 경우 “갑”은 제9조 제2항의 규정에 따라 “을”의 사전승낙을 받아 자신의 명의로 계약을 체결하여야 한다.

④ 제3항의 규정에 불구하고 “갑”이 임의로 체결한 임대차계약은 “을”에게 그 효력을 주장할 수 없으며, 그로 인하여 “을”에게 손해가 발생하는 경우 “갑”이 배상하여야 한다.

⑤ 제3항의 규정에 의하여 “갑”의 명의로 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 임차인의 요구가 있는 경우에는 임대인란에 “갑”과 “을”이 공동 날인할 수 있으며 유효담보가치 감소가 예상되는 다음 각 호의 경우에는 “을”이 직접 임대차계약을 체결할 수 있다.

1. 신탁계약체결 당시 임대차계약이 체결되지 않은 부분의 임대차계약을 신규로 체결하는 경우

2. 임대차계약의 갱신이나 변경으로 임대차보증금을 증액하는 경우

⑥ 제5항 각 호의 경우 임대차보증금은 “을”이 우선수익자와 협의하여 그 결과에 따라 처리하거나 “을”이 관리한다.

제11조 (보험계약)

① 신탁부동산에 대한 보험계약은 “을”이 정하는 종류, 기간, 방법으로 체결하며 신탁계약이 존속하는 동안 계속하기로 한다.

② 이 신탁계약 이전에 체결된 보험계약이 있는 경우에는 보험수익자를 “을”로 변경한다. 이때 소용되는 일체의 비용은 “갑”이 부담한다.

③ 보험계약에 근거하여 “을”이 보험금을 수령하였을 때에는 신탁기간의 만료 전이라도 그 보험금으로 제21조에서 정한 방법에 따라 정산할 수 있다.

제12조 (선관주의의무 및 하자담보책임)

① “을”은 신탁부동산의 보존관리 및 기타 신탁사무에 대하여 선량한 관리자로서 주의의무를 가지며, “갑”은 신탁부동산의 하자에 대한 책임을 부담한다.

② “갑” 또는 수익자에게 손해가 발생되더라도 “을”의 고의 또는 과실에 의하지 아니한 경우에는 “을”은 그 책임을 부담하지 아니한다.

제13조 (신탁재산에 속하는 금전의 운용방법)

① 신탁재산에 속하는 금전은 운용방법을 같이하는 다른 신탁재산과 합동 또는 단독으로 신탁업법 등 관계법령에서 정하는 방법으로 “을”이 운용하기로 한다.

② 제20조 및 제21조 제2항의 신탁부동산 처분과 관련된 계약보증금(계약 해제시 위약금 포함), 중도금 및 잔금 등에 대한 운용은 “을”이 정하는 금융기관에 예치한다.

제14조 (비용의 부담)

① 신탁부동산 및 신탁이익에 대한 제세공과금, 유지관리비 및 금융비용 등과 기타 신탁사무의 처리에 필요한 제비용 및 신탁사무 처리에 있어서의 “을”의 책임 없는 사유로 발생한 손해는 “갑”이 부담한다.

② 신탁재산에 속하는 금전으로 제1항의 제비용 등을 지급함에 부족하고 “갑”으로부터 그 부족금액을 받을 수 없을 경우에는 “을”이 상당하다고 인정하는 방법으로 신탁부동산의 일부 또는 전부를 처분하여 지급에 충당할 수 있다.

③ “갑”이 제1항의 비용 등을 지급시기에 납부하지 않는 경우에는 “을”이 대신 납부할 수 있으며, 이 경우에 “갑”은 그 지급일로부터 상환일까지 별도로 “을”과 합의한 금리를 적용하여 산정한 지연손해금을 원금과 함께 “을”에게 지급하여야 한다.

④ “을”은 제3항의 대지급금과 지연손해금을 “갑” 또는 우선수익자에게 지급할 금전 또는 재산 중에서 우선 취득할 수 있다.

제15조 (신탁의 계산 및 수익의 교부)

① 신탁재산에 관한 계산기일은 매년 12월 31일 및 신탁종료일로 하고, “을”은 당해기의 수지계산서를 작성․비치하여 위탁자, 수익자, 채무자 등이 수시로 열람할 수 있도록 하여야 한다.

② 계산기일이 도래하기 전에 수익자와 “을”이 합의하는 경우에는 신탁재산에 의하여 발생된 수익과 비용 및 신탁보수를 매월 또는 매분기별로 가정산 할 수 있다.

제16조 (신탁보수)

① 신탁보수는 담보관리보수와 환가처분보수로 구분한다.

② 담보관리보수는 별첨 3의1에 의하여 산출된 금액으로 한다. 다만, 신탁 기간 중 수익권증서를 추가 발급하는 경우에는 담보관리보수를 별도로 산정한다.

③ 제2항의 담보관리보수는 수익권증서 발급시에 지체 없이 “갑”이 “을”에게 선납하여야 한다.

④ 환가처분보수는 환가처분시 적용하며 제2항에서 정한 보수 외에 별도로 신탁부동산의 처분가격을 기준으로 별첨 3의2에 의하여 산출한다.

⑤ 제4항에서 정한 환가처분보수는 처분계약보증금 수령시 50%를, 처분대금 완전수령시 나머지 50%를 수납하기로 한다.

⑥ 제4항의 규정에 의한 환가처분시 매매계약체결후 매수자 귀책사유로 인하여 매매계약이 무효, 취소 또는 해제되어 “을”이 위약금으로 계약보증금을 귀속시킨 경우에는 “을”은 매매계약사무보수로서 당해 환가처분보수액의 10% 해당금액을 동 위약금에서 수취하기로 한다. 이 경우 매매계약사무보수는 제1항의 규정에 의한 신탁보수와는 별개의 보수로 본다.

⑦ 신탁계약이 신탁 기간 중 중도해지 되는 경우 신탁보수는 환급하지 아니한다.

⑧ “을”이 신탁부동산의 임대차를 중개한 경우에는 제1항에서 정한 신탁보수와는 별도로 부동산 임대차 중개수수료를 받을 수 있다.

제17조 (신탁부동산의 처분시기)

① 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 신탁기간 종료전이더라도 우선수익자의 요청에 의하여 신탁부동산을 처분할 수 있다. 다만, 제3호의 사유발생으로 “갑”이 우선수익자의 채권을 확보하기에 충분하다고 인정되는 부동산을 추가 제공하는 경우에는 처분할 수 없다.

1. 우선수익자와 채무자간에 체결한 여신거래계약을 불이행할 경우

2. 신탁계약 위반 시

3. 기타 경제사정의 변화 등 상당한 사유로 신탁부동산으로부터 우선수익자의 채권확보가 불가능하다고 판단될 때

② 제1항의 경우 “을”에게 신고된 “갑”의 주소지로 처분예정 사실을 내용증명부배달증명우편에 의하여 발송하면 보통의 우송기간이 경과한 때에 “갑”에게 도달한 것으로 보며, “갑”은 신탁부동산 처분예정 사실을 사전에 인지하지 못한 이유 등으로 “을”의 처분행위에 대하여 이의를 제기하지 못한다.

제18조 (처분방법)

① 공개시장에서 경쟁을 통하여 처분하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 유찰시 다음 처분일 공고 전까지 직전 처분시 조건으로 수의계약을 할 수 있다.

② 제19조에서 정한 예정가격 이상을 제시한 매수희망자 중 가장 높은 금액을 제시한 자를 신탁부동산의 매수인으로 결정한다.

제19조 (예정가격)

① 신탁부동산의 처분시 예정가격은 감정평가 전문기관의 감정평가액 이상으로 “을”이 결정하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 신탁기간 개시 후 6개월 이내로서 가격변동 요인이 발생하지 않은 경우에는 수익권증서상의 신탁부동산가격 이상으로 “을”이 결정할 수 있다.

② 제1항의 예정가격으로 처분되지 않을 경우 다음 처분예정가격은 직전의 처분시 예정가격을 기준으로 10% 해당액을 순차적으로 차감한 금액으로 한다.

제20조 (처분대금 납부기한)

① 신탁부동산 처분대금은 처분계약을 체결한 날로부터 60일 이내에 완납하는 것을 원칙으로 한다.

② 3회 이상 처분을 시도하여도 처분되지 않을 경우 매수예정자를 용이하게 확보하기 위하여 신탁부동산의 이해관계인이 가지는 채권을 만족시킬 수 있는 범위 내에서 처분대금 납부기한을 연장하여 분할납부하게 할 수 있다. 이 경우 예정가격은 직전의 처분예정가격 미만으로 할 수 없다.

제21조 (처분대금 등 정산)

① “을”이 신탁부동산을 환가하여 정산하는 경우의 순위는 다음 각호에 의한다.

1. 신탁계약과 관련된 비용 및 보수

가. 비용 : 전기, 수도, 관리비, 보험료, 감정평가수수료, 신문공고료 등(처분잔대금 수납약정일까지  수탁자 명의로 고지된 재산세 등 조세공과금)

나. 보수 : 수탁자에게 지급하여야 하는 재산처분 수수료 및 미지급 재산관리수수료

2. 신탁등기전 소액임대차보증금(주택임대차보호법 제8조, 상가임대차보호법 제14조)

3. 신탁등기전 임대차보증금(주택임대차보호법 제3조의 2), 근저당권(채권최고액 범  위내), 전세권, 등기된 임차권 등의 피담보채권. 단, 이들간의 순위는 민법의 규정에 의한다.

4. 수탁자에게 반환의무 있는 임대차보증금중 제2호 및 제3호에 해당하지 않는 것

5. 우선수익자의 채권

6. 순차 변제하고 잔여액이 있을 경우 그 잔여분을 수익자(수익자가 없으면 위탁자)에게 지급

② 신탁부동산 처분과 관련하여 “을”이 받은 계약보증금(계약 해제시 위약금 포함) 중도금, 잔금 등은 이해관계인에게 지급할 때까지 “을”이 관리하며 그 운용수익금은 제1항의 신탁원본에 산입한다.

③ 처분대금 등의 정산은 처분대금을 완전히 수납한 후에 한다. 다만, 처분대금을 분할 납부하는 경우 “을”에게 손해가 없는 때에는 완전수납 전이라도 정산할 수 있다.

④ 제1항 제6호의 금액은 “갑”이 매수인에게 신탁부동산을 명도하고, 매수인의 인수확인서를 “을”에게 제시하였을 때 지급한다.

⑤ 이 신탁계약 전에 발생된 권리의 실행으로 신탁부동산의 환가대금 중 일부를 “을”이 수령한 때의 대금정산도 제1항의 순서에 따른다.

제22조 (명도의무)

신탁부동산에 대한 처분절차가 개시되면 “갑”은 신탁부동산을 자진명도하여야 하며, 임대차 보호대상자 이외의 점유자에 대한 명도에 적극 협조하여야 한다.

제23조 (신탁해지 및 책임부담)

① “갑”은 신탁해지로 인하여 “을”에게 발생되었거나 발생될 비용 및 민형사상 모든 책임을 완료한 경우에 한하여 우선수익자와 연서로써 신탁계약 해지를 요청할 수 있으며, “을”은 이를 확인하고 이의가 없을 경우 “갑”의 신탁계약 해지 요청에 응하기로 한다.

② 제1항의 규정에도 불구하고 경제사정의 변화 등 기타 상당한 사유에 의하여 신탁의 목적달성 또는 신탁사무의 수행이 불가능하거나 현저히 곤란한 때에는 “을”은 “갑”과 협의하여 해지할 수 있으며, 이 경우 “을”은 그 책임을 부담하지 아니한다.

③ 신탁해지와 관련된 일체의 비용과 신탁보수, 기타 손해가 발생된 경우의 손해배상금은 “갑”에게 청구 또는 신탁부동산으로부터 공제한다.

제24조 (신탁종료)

① 이 신탁계약은 신탁기간 만료, 신탁기간 중 “갑”이 우선수익자에 대한 채무를 변제하고 신탁계약을 해지하는 때, “갑”이 수익권증서를 교부받은 후 우선수익자와 여신거래를 하지 아니하고 그 수익권증서를 반환하여 신탁계약을 해지하는 때 및 제23조 제1항․제2항에 의한 신탁해지, 제21조 제5항 및 제17조 제1항 제1호 내지 제3호에 의한 신탁부동산의 처분에 의하여 종료한다.

② 신탁기간 만료 또는 신탁해지로 신탁계약 종료하는 경우에는 “갑”은 “을”에게 수익권증서를 반환하고 “을”은 “갑”에게 신탁부동산을 현상대로 인도한다.

③ 신탁계약이 종료되는 경우 “을”은 수익자에게 최종계산서를 작성․통보한다. 다만, 수익자에게 이미 통보한 사항은 동의한 것으로 간주하고 최종계산서에 이를 생략하며, 수익자가 10일 이내에 최종계산서에 관하여 이의 제기가 없는 경우에는 이를 동의한 것으로 간주한다.

④ 신탁부동산 처분으로 신탁계약이 종료하는 때에는 제3항의 본문을 적용하지 않는다.

제25조 (신고사항)

① “갑” 또는 그 상속인은 다음 각호의 사유가 발생한 경우에는 지체 없이 “을”에게 그 사실을 서면에 의하여 신고하여야 한다.

1. 신탁계약서, 수익권증서 및 신고인감의 분실

2. “갑” 및 그 대리인, 기타 신탁관계인의 사망 또는 주소, 성명, 행위능력 등의 변경 및 신고인감의 변경

3. 기타 신탁계약에 관하여 변경을 요하는 사항의 발생

② 제1항의 신고가 지체됨으로써 발생한 손해에 대하여는 “을”은 그 책임을 지지 아니한다.

③ 제1항의 신고를 게을리하여 “을”에게 손해가 발생한 경우에는 “갑”은 그 손해를 배상하기로 한다.

제26조 (소송수행)

“을”은 “갑”또는 수익자로부터의 소송제기 요청 등을 승낙하여 이에 응하거나, 그 스스로의 판단으로 소송 등의 업무를 할 수 있다. 이 경우에는 “을”은 적당하다고 인정되는 변호사를 선정하여 일체의 사항을 위임할 수 있으며, 변호사의 보수 및 소송에 관련된 일체의 비용은 “갑”이 부담하기로 한다. “을”의 판단으로 소송을 진행할 경우에는 경과사항 및 소송 담당변호사 및 소송에 관련된 비용을 “갑” 및 수익자에게 내용증명으로 통보하기로 하며, 일반적인 우송기간이 지난 때에 도달한 것으로 보아 도달 후 7일 이내에 이의가 없으면 이를 인정한 것으로 본다. 만약 “갑” 및 수익자가 이의를 제기할 경우에는 추후 진행사항에 대하여는 상호 협의하여 처리하기로 한다.

제27조 (관할법원)

이 신탁계약에 관해서 분쟁이 발생한 경우에는 서울중앙지방법원을 합의에 따른 관할법원으로 한다. 다만, 관할법원에 관하여 “갑”과  별도 합의가 있는 때에는 그에 따른다.

제28조 (기타사항)

이 신탁계약에서 정하지 아니한 사항에 대해서는 “갑”과 “을”이 별도 체결하는 계약에 의하기로 한다.

이 신탁계약을 증명하기 위해 계약서를 3부 작성하여 “갑”과 “을”이 각각 1부씩 보관하며, 1부는 신탁등기에 사용하기로 한다.

20  년  월   일

갑(위탁자)  주         소 :

성명 및 상호 :

대 표 이 사 :             (인)

법인등록번호 :

을(수탁자)   주          소 : 서울특별시 강남구 대치동 943-19

성명 및 상호 : 주식회사 하나자산신탁

대 표 이 사 : 이   병   철  (인)

법인등록번호 : 110111-1714818

별첨 : 1. 부동산의 표시

2. 계약의 내용

3. 신탁보수

4. 특약사항

＜별 첨1>

부   동   산   의    표   시

(단위 : ㎡)

번호	소 재 지	지번	지목	면적	비고

<별첨 2>

계   약   의    내   용

1. 신탁기간  :  20 년   월   일로부터   신탁계약해지일까지

2. 수 익 자

가. 우선수익자

순위	신 탁 원 본 의 우 선 수 익 자
1	성 명(상 호)
	법인등록번호
	사업장 소재지

나. 수익자

신 탁 원 본 및 신 탁 수 익 의 수 익 자
성 명(상 호)
법인등록번호
사업장 소재지

3. 채 무 자

성 명(상 호)
법인등록번호
사업장 소재지

4. 증서금액 : 금                    정 (￦  ,   ,   ,   )

＜별첨 3>

신   탁   보   수

1. 담보관리보수

보수액 = 기준금액 × 35 / 10,000 (보수율)

주 1) 기준금액 = 수익권증서금액

2) 신탁보수는 수익권증서 발행시마다 별도로 산정한다.

2. 환가처분보수

처 분 가 격	보 수 율
	일 시 불 처 분 시	할 부 불 처 분 시
1억원까지	8 / 1,000	10 / 1,000
1억원초과 2억원까지	7 / 1,000	9 / 1,000
2억원초과 5억원까지	6 / 1,000	7 / 1,000
5억원초과 10억원까지	5 / 1,000	6 / 1,000
10억원초과	4 / 1,000	5 / 1,000

주) 환가처분보수는 처분가격의 단계별 보수를 누적 산정한다.