프로젝트 파이넨스(Project Finance)방식을 통해 개발사업의 시행자가 미래의 현금흐름을 담보로 개발자금을 조달하는 경우 조달한 개발자금의 안정적 상환을 위해 신탁회사가 위탁관리계좌(Escrow Account)를 개설하여 개발사업의 수행으로부터 발생하는 현금흐름을 시행사를 대리하여 관리하는 업무를 의미하며, 보다 넓게는 시공사 선정, 분양관리, 컨설팅 등 개발사업 전반에 관한 업무도 포함합니다. 

-대출기관에서 채무이행 최고후 신탁회사에 환가요청 

-감정평가를 의뢰하여 공매가격 결정

-신탁회사에서 신탁부동산을 공개경쟁 입찰방식 등으로 공개시장에서 매매

-신탁계약서에서 정한 순위에 따라 환가대금 교부

-매수자에게 소유권이전

일종의 담보부채권으로서 우선수익자의 지위를 증명하는 증거 증권의 효력이 있습니다. (유가증권은 아님)

여기에는 채권 최고금액을 표시하게 됩니다.

대출금액, 기간, 차입자의 신용도 등에 따라 금융기관별로 의사결정기간에 차이는 있으나 제반 조건 충족시 통상 1주일 내외입니다. 

어느정도인가 통상 감정평가액 대비 50∼60% 정도가 대출금액이며, 대출금액의 130%정도가 담보가액 입니다. 

구 분 : 저당제도 담보신탁 

 

담보권 설정방식

- 저당권 설정

- 등기부상 "을구" 표시 - 신탁등기 소유권이전

- 등기부상 "갑구"에 표시사항

 

부동산 담보가치보전 채권기관에서 관리.보전 신탁회사에서 관리.보전

파산재단 구성여부 파산재단에 포함 파산재단에서 제외

채권실행방법 법원경매 신탁회사 공매 또는 수의계약

 

채권실행절차 및 소요시간

- 절차복잡/장기간 소요

- 폐쇄시장에서 경매

- 담보부동산의 고가매각 활동 불가 - 절차간편/단기간 소요

- 일반공개시장에서의 공매

- 담보부동산의 고가매각활동 가능

 

채권회수 경락금액 범위내

설정액까지 우선수익권 한도 범위내

부동산 소유자(위탁자)가 자신 또는 타인의 채무 내지는 책임의 이행을 보장하기 위해 자기소유의 부동산을 담보로 제공할 목적으로 이용하는 신탁입니다.

신탁회사(수탁자)는 신탁계약을 통해 부동산소유자로부터 부동산을 수탁받아 일정기간 동안 채권자(우선수익자)를 위하여 수탁부동산의 담보가치가 유지.보전되도록 관리하다가 채무가 정상적으로 이행되면 수탁부동산을 위탁자에게 환원하게 됩니다.

만약 채무가 불이행되면 신탁회사가 부동산을 환가하여 그 처분대금으로 채권자에게 채무를 변제하고, 채무변재 후 잔여 처분대금은 수익자에게 교부하게 됩니다.

일반적으로 부동산담보대출의 경우 근저당을 설정후 대출이 실행되지만, 담보신탁을 이용하면 비용측면과 계약과정등이 여러측면에서 근저당보다 우수하므로 최근들어 많이 이용되고 있습니다.

-일정기간 동안 부동산소유권을 타인이 관리해줄 필요가 있을 때 (장기간 외국체류 등)

-신탁기간 동안 소유권을 보호하는 기능이 있으므로 소유권보호가 필요할 경우 부동산에 관련된 분쟁이 타결될 때까지는 재산권이 임의처분 되지 않도록 보호할 필요가 있는 경우 (상속자간에 재산분쟁 등)

금융감독위원회 관리신탁 표준계약에 의거, 계약을 체결하되 별도의 부동산관리 실행계약서를 체결하여 실질적인 관리업무는 위탁자가 수행합니다.

신탁계약의 목적은 위탁자의 신탁부동산의 안정적인 권리확보를 유지하기 위하여 신탁재산에 관한 등기부상 소유권관리를 목적으로 합니다.

신탁보수와 신탁절차비용 등은 위탁자부담으로 합니다.

부동산의 관리와 보존에 필요한 보수 및 비용은 위탁자가 부담합니다.

별도의 부동산관리업무는 수행하지 않고 신탁된 부동산에 대한 등기부상 "소유권"만을 관리합니다.

최근에는 개발사업등에도 활용되고 있으며, 아파트의 경우 사업승인전까지 부동산 소유권을 안정적으로 보호하여 주는 역할을 하게 됩니다.

납세관리인 통보 :(지방세법 37조) 신탁등기완료 후 납세관리인을 설정하여 종합토지세가 위탁자를 기준으로 하여 부과될 수 있도록 하며, 신탁말소등기 후 납세관리인에게 해지통보

 

종합토지세 납부

-과세기준일 : 매년 6월 1일

-납기일 : 매년 10월 15일 ∼ 10월 31일

 

재산세 납부

-과세기준일 : 매년 5월 1일

-납기일 : 매년 6월 16일 ∼ 6월 30일

 

부가가치세 신고/납부 : 과세기준일에 해당하는 매출/매입 세금계산서를 집계하여 위탁자 및 세무관리인에게 부가가치세신고 및 납부업무가 차질 없이 수행될 수 있도록 조치합니다

 

소득세 및 법인세 : 소득세와 법인세는 납세의무자(위탁자)의 종합소득 및 법인소득을 과세대상으로 하여 부과하는 세금이므로 신탁재산에서 직접 지급하지 않는 것을 원칙으로 하고, 위탁자가 납부할 수 있도록 유도하되, 위탁자의 자금사정 등을 고려하여 신탁사가 신탁 수입금을 조기 정산하여 위탁자에게 지급하여 드리고 있습니다

 

환경개선부담금 납부

-부과기준일 : 상반기 → 6월 30일, 하반기 → 12월 31일

-납부일 : 고지서를 받은 날로부터 30일 이내

 

통합공과금

-범위 : 전기, 수도, 하수도사용료, 도시가스, 일반폐기물수수료, TV방송수신료

-납부처 : 시, 군, 구청장, 사업자

-정산방법 : 신탁재산에서 선납하고, 적정기준에 의거 임차인별로 배분하여 월 임대료 수납시 입금토록 합니다.

 

전화요금

-납부처 : 한국통신 외